“Los FIBRA combinan estabilidad, rentas periódicas y potencial de valorización”

La búsqueda de inversiones estables, con ingresos recurrentes y protección frente a la volatilidad, está impulsando un mayor interés por los activos alternativos en el mercado peruano. En entrevista con +Finanz@s, Ignacio Mariátegui, CEO de Fibra Prime, analiza las oportunidades que ofrecen los activos inmobiliarios de renta, la evolución del mercado de oficinas, los desafíos de liquidez de los FIBRA y las perspectivas de crecimiento de esta industria en el país. Entrevista realizada en el marco del Perú Markets & Investments Summit 2026, organizado por El Dorado Investments.

¿Qué factores están impulsando el creciente interés de los inversionistas peruanos por los activos alternativos?

El segmento en el que participamos corresponde a los activos inmobiliarios de renta comercial, principalmente oficinas y almacenes logísticos. Actualmente, ambos mercados atraviesan un momento muy favorable debido a una combinación de oferta limitada y una demanda que se mantiene sólida, lo que está impulsando una valorización sostenida de los activos.

Además, se trata de una industria dolarizada y con contratos que suelen ajustarse por inflación, características que brindan protección frente a la volatilidad económica. Para los inversionistas de perfil conservador, resulta especialmente atractiva porque genera flujos periódicos y predecibles a través del pago de dividendos.

El mercado inmobiliario de renta es una de las clases de activos más consolidadas y resilientes a nivel mundial. A lo largo del tiempo ha demostrado una gran capacidad de recuperación frente a distintos ciclos económicos, lo que la convierte en una alternativa sólida para quienes buscan estabilidad y generación recurrente de ingresos.

"El mercado inmobiliario de renta es una de las clases de activos más consolidadas y resilientes a nivel mundial"

En un contexto de mayor volatilidad e incertidumbre, ¿qué papel cumplen los FIBRA dentro de un portafolio diversificado?

Los FIBRA son instrumentos que históricamente presentan una baja volatilidad en comparación con otras alternativas de inversión. Su principal fortaleza radica en la capacidad de generar rentas periódicas y relativamente predecibles, lo que les permite aportar estabilidad a un portafolio.

Además, el mercado inmobiliario tiene una dinámica distinta a la de la renta variable o incluso a algunos segmentos de renta fija. La menor frecuencia de transacciones y la naturaleza de largo plazo de los activos inmobiliarios contribuyen a reducir las fluctuaciones bruscas de valor. Por ello, los FIBRA suelen ser una herramienta efectiva para diversificar riesgos y equilibrar portafolios en escenarios de incertidumbre.

¿Cómo ha evolucionado el perfil del inversionista que participa en este tipo de instrumentos?

Desde el inicio, nuestro foco ha estado en inversionistas que buscan ingresos recurrentes y estabilidad. Los FIBRA ocupan una posición intermedia entre los bonos y la renta variable: ofrecen rendimientos generalmente superiores a los de la renta fija tradicional, pero con una volatilidad menor que la de las acciones.

Una característica diferencial es que la legislación peruana exige que los FIBRA distribuyan al menos el 95% de la utilidad neta distribuible entre sus inversionistas. En nuestro caso, las rentas generadas por los activos se reparten periódicamente, lo que permite a los inversionistas recibir flujos constantes.

Esto hace que el instrumento sea especialmente atractivo para quienes priorizan ingresos recurrentes y previsibilidad en sus inversiones.

El portafolio de Fibra Prime mantiene una alta exposición al segmento de oficinas. ¿Cómo evalúa la recuperación de este mercado y qué oportunidades identifica?

Consideramos que el mercado de oficinas ya se encuentra plenamente recuperado. Actualmente, los niveles de vacancia en oficinas de categoría A y B se ubican entre 8% y 9%, por debajo del nivel estructural considerado saludable para el mercado, que ronda el 10%.

Cuando la vacancia cae por debajo de ese umbral, las tarifas de alquiler tienden a incrementarse debido a la menor disponibilidad de espacios. Además, existe un factor adicional muy importante: la escasa incorporación de nueva oferta.

De aquí al 2028 se proyecta el ingreso de aproximadamente 35 mil metros cuadrados adicionales, una cifra relativamente reducida para las necesidades del mercado. Por ello, vemos un escenario muy favorable para el segmento de oficinas durante los próximos años, con potencial de crecimiento tanto en ocupación como en rentas.

"Vemos un escenario muy favorable para el segmento de oficinas durante los próximos años, con potencial de crecimiento tanto en ocupación como en rentas"

Uno de los principales desafíos de los FIBRA en Perú sigue siendo la limitada liquidez del mercado secundario. ¿Qué medidas podrían impulsar un mercado más dinámico?

La liquidez es un desafío que no afecta únicamente a los FIBRA, sino al mercado de capitales peruano en general. Sin embargo, hemos implementado diversas iniciativas para mejorar significativamente este aspecto.

Hoy contamos con un market maker, mayor cobertura por parte de las sociedades agentes de bolsa, herramientas tecnológicas que facilitan el acceso de los inversionistas y una estrategia de comunicación más activa. Asimismo, hemos incorporado dividendos mensuales en lugar de trimestrales, lo que incrementa el atractivo del instrumento para quienes buscan ingresos periódicos.

Gracias a estas medidas, hemos logrado elevar considerablemente los niveles de negociación. Actualmente se transan volúmenes mensuales que anteriormente podían tardar cerca de un año en alcanzarse, lo que refleja una mejora importante en la liquidez del mercado secundario.

Moody’s destacó el crecimiento del portafolio de Fibra Prime, pero también señaló el aumento del apalancamiento. ¿Cómo gestionan ese equilibrio entre expansión y disciplina financiera?

Nuestra estrategia se basa en mantener un nivel de apalancamiento conservador. Actualmente, la deuda representa aproximadamente el 22% del valor total de los activos, mientras que el 78% restante ha sido financiado mediante capital propio.

Consideramos que existe espacio para incrementar moderadamente ese nivel hasta rangos cercanos al 35% o 40%, sin comprometer la solidez financiera del portafolio. Incluso en ese escenario seguiríamos ubicándonos por debajo de los niveles de apalancamiento que suelen observarse en mercados más desarrollados.

El uso responsable de la deuda permite acelerar el crecimiento, adquirir nuevos activos y mejorar la rentabilidad para los inversionistas. Sin embargo, nuestra prioridad sigue siendo preservar un perfil financiero prudente que garantice estabilidad y sostenibilidad en el largo plazo.